Problembeskrivning
Energikostnaderna är höga i flerbostadshus. Uppvärmning och el utgör mer än hälften av driftkostnaderna. Det finns två vägar mot sänkta kostnader. Att minska förbrukningen genom att spara eller effektivisera är en väg. Den andra är att sänka priset på energi genom att skaffa sig bra leveransavtal. Man gör helt enkelt en smart energiupphandling.

Syfte
Syftet med projektet är att visa på möjliga vägar till sänkta kostnader och samtidigt ge råd om processen för att nå dit.

Genomförande
Projektet genomförs av en grupp energiexperter tillsammans med en redaktör. Det beräknas vara avslutat i maj 2006 och kommer då att redovisas i en rapport som har formen av en handbok. Det riktar sig till företrädesvis mindre fastighetsföretag och bostadsrättsföreningar. Handboken skall ge kunskap om hur marknaden för el och uppvärmningsenergi fungerar i dag och hur den kan förväntas utvecklas. Den skall även behandla lagar och avtal liksom beskattning och annan politisk styrning. Med detta som grund redovisas tillvägagångssätt för upphandling som leder till sänkta energikostnader. Redovisningen kompletteras med checklistor och goda exempel på genomförda energiupphandlingar.

I projektet deltar AP Fastigheter, Fastighetsägarna Stockholm, Kungsleden, HSB, Riksbyggen och SCB.

Handboken finns att köpa på www.byggbokhandeln.com för 380 kr. Klicka på Fastighetsägarna.

Hyrespraxis i ett internationellt perspektiv

Problembeskrivning
Hyrespraxis varierar mellan olika länder. Som exempel kan nämnas att den intäktsbärande arean varierar. Detta påverkar fastighetsföretagets affär och ger upphov till skillnader i drivkraft och arbetssätt. Det gör också fastighetsmarknaden till en nationell marknad som kan upplevas som svår att förstå för internationella aktörer.

Syftet
Syftet med projektet är att inventera hyrespraxis i ett antal länder och identifiera skillnader som skulle kunna ge bättre affärsmöjligheter för lokalfastighetsägare i Sverige. Ytterligare ett syfte är att underlätta för internationella aktörer att verka i Sverige genom att tydliggöra nationella särdrag.

Genomförande
Projektet bygger på att redovisa förhållandena inom ett antal områden i ett antal länder. De valda länderna är Danmark, Norge, Finland, Tyskland, Holland, Belgien, Storbritannien, USA och Sverige. Urvalet har gjorts av de i projektet deltagande fastighetsföretagen. Dessa har också gjort urvalet av områden att studera. Totalt valdes nio områden. Bland dessa finns indexering, säkerheter och besittningsskydd. Genom intervjuer samlades fakta om vad som gäller i de olika länderna inom de nio områdena. Faktamaterialet har analyserats av arbetsgruppen. Resultatet ligger till grund för ett antal slutsatser om förbättringspotentialer och frågor att gå vidare med i fortsatta projekt.

I projektet deltar Aberdeen Property Investors, AP Fastigheter, ByggVesta, Castellum, Fastighetsägarna Sverige, GE Real Estate, Jones Lang LaSalle, NewSec, Platzer Fastigheter, Rodamco, Skanska Property, Vasakronan.

Projektet presenterades på ett medlemsmöte i januari 2006.
Läs presentationen (.pdf)

Funktionsupphandling av energieffektivisering med innemiljögaranti

Problembeskrivning
Teknisk fastighetsförvaltning läggs ofta ut på externa entreprenörer. Arbetet detaljstyrs många gånger genom att arbetsmetoder och frekvenser preciseras. Då utnyttjas inte entreprenörens fulla kompetens och uppfinningsförmåga till att minska energianvändningen, sänka kostnaderna och öka kvaliteten. En viktig orsak till att funktionsbaserade upphandlingar inte används mera är fastighetsägarens osäkerhet om hur funktionskrav ska formuleras och följas upp.

Projektets syfte
Målsättningen med kursen är att genom ett aktivt deltagande på mötena och genom att genomföra hemövningarna förbereda sig för att genomföra ett eget projekt i den egna organisationen. Resultatet blir ett kvalitetssäkrat inomhusklimat till en lägre kostnad och mer nöjda hyresgäster!

Genomförande
Kursen är uppbyggd på 4 olika kurstillfälle à 3 timmar som löper över ca 1,5 månader med start i oktober 2005. Mellan varje kurstillfälle finns det en hemövning som ska gås igenom, diskuteras och redovisas nästkommande tillfälle. Kursmomenten hålls i interaktiv form där gruppens deltagare förväntas delta aktivt med egna exempel, frågor och funderingar. Kursen leds av Daniel Svensson från WSP Environmental.

Kursen har sammanställts i en rapport.
Läs rapporten (.pdf)

Snö och is på tak - risker och riktlinjer
Huvudsyftet med projektet har varit att förbättra säkerheten för allmänheten mot nedfallande snö och is från tak.

Skrift som stöd
Huvudresultatet av projektet är en skrift som i handboksform ger riktlinjer för bedömning av vad en risk för snöras innebär avseende personskydd för allmänheten, metoder för avspärrning, rimliga insatstider för snöröjning mm. Boken pekar också på hur en risk för snöras uppkommer och hur den kan bedömas. Ytterligare ett syfte med boken är att uppmärksamma möjlig teknik kring snörasskydd.

Mallar för avtal och besiktningsprotokoll
För att underlätta för fastighetsägaren finns det i boken förslag på mallar för avtal och besiktningsprotokoll. Dessa kommer löpande att uppdateras och redovisas här i sin aktuella utformning:

Besiktning – Takskottning (.pdf)
Redovisar ett förslag till besiktningsprotokoll
Bevakning och skottning av snö/is på yttertak (.pdf)
Ger ett exempel på bevaknings- och skottningsavtal
Snöskottning av yttertak (.pdf)
Ger ett exempel på avtal för enbart snöskottning

Projektet har genomförts i samverkan med Fastighetsägarna, HSB, Riksbyggen, SABO, SBC och U.F.O.S ( Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor). Dessa organisationer tillsammans med en representant för fastighetsbolaget Drott och en person med plåtslageribakgrund har utgjort bokens redaktionskommitté.

Högsta domstolens prövning av ”Drottfallet” ledde inte till någon förändring av Hovrättens dom. Handboken är därmed fortfarande korrekt och aktuell!

Snö och is på tak - risker och riktlinjer finns att köpa på Byggbokhandeln.com - klicka på Fastighetsägarna.

Kundnöjdhet, kundpreferenser och lönsamhet

Projektsammanfattning
Projektet har på underlag av empiri sökt säkerställa att det finns samband mellan ett fastighetsföretags lönsamhet och dess kunders nöjdhet. Det finns ett omfattande stöd inom ekonomisk forskning för sådana samband. Exemplen från fastighetsbranschen är dock få.

Data från sex företag som ingår i såväl Fastighetsbarometern som Svenskt Fastighetsindex utgör underlag för studien. Analysen har gjorts för en tidsperiod som i huvudsak omfattar perioden 1998-2002.

Statistiskt säkerställda samband har verifierats mellan ett flertal kombinationer av data från de två databaserna. Under periodens första år är dock sambanden tydligast mot kostnader. Det är först under periodens senare del – år 2001 och 2002 – som sambanden mot lönsamhet är statistiskt säkerställda. Sambanden innebär att förbättrad kvalitet och därmed ökad kundnöjdhet leder till bättre totalavkastning i huvudsak som följd av förbättrat rykte och image.

Om dessa samband är permanenta eller en konsekvens av den försämrade konjunkturen är en öppen fråga. Studien behöver därför fortsätta så att mönstret över en konjunkturcykel kan undersökas.

Projektet har genomförts av Anders Westlund på Handelshögskolan i Stockholm.

Rapporteringen från projektet utgörs av ett antal kortare dokument med delvis olika inriktning. I sammanfattning kan de olika dokumenten karakteriseras enlig följande:

Projektrapport (.pdf)
(Ger en översiktlig redovisning av projektets genomförande och resultat)
Projektpresentation (.ppt)
(Ger en något fördjupad projektredovisning i power-point format)
Sambandspresentation (.ppt)
(Ger en kompletterande och fördjupad resultatredovisning av studerade samband)
Inomvetenskapligt referat (.pdf)
(Utgörs av ett referat på engelska med en mer vetenskaplig inriktning.) Artikeln har accepterats för publicering i den vetenskapliga tidskriften Total Quality Management & Business Excellence.
Artikel (.pdf)
(Speglar projektet från en mer teoretisk utgångspunkt. Artikeln är avsedd för publicering i en vetenskaplig tidskrift och är följaktligen på engelska.)

Förvaltning av bostäder under konkurrens
Projektet fokuserar på den förändrade spelplan som skall möjliggöra en ökad grad av konkurrens. Det vägleds av att konkurrens i alla led - inom en tydlig samhällelig spelplan - ger det bästa utfallet för kunden/hyresgästen. Projektet berör samtliga aktörer inom bygg- och förvaltningsprocessen.

Projektet har genomförts på KTH med Stellan Lundström som samordnare och det består av 13 delprojekt.
Rapporter från de olika delprojekten

Förvaltningsinformation 2002
Huvudsyftet med projektet är att lägga grunden för en gemensam branschstandard som underlättar för fastighetsföretaget att överföra information mellan olika programvaror, samt behandlar fastighetsföretagets informationsbehov i samband med detta. Projektet har bedrivits i fyra etapper.

Från etapp 2 finns sju rapporter som kallas rekommendationer. Samtliga rekommendationer behandlar olika aspekter på informationsbehov. Som exempel finns bland dessa sju en rekommendation som benämns Processhandbok vilken redovisar fastighetsföretagets processer och informationsbehovet i dessa. En annan rekommendation benämns Ordlista och har som syfte att bidra till en begreppsstandard inom branschen.

Etapp 3 och 4 har arbetat mer konkret med programhanteringen för att hitta en branschstandard. Byggstenar i arbetet är en konceptuell datamodell från etapp 3 och en standardiserad XML-fil från etapp 4 för export/import av data från olika programvaror.

Tester av XML-filen för att överföra information mellan olika CAD-program och förvaltningsprogram har genomförts. En annan del i etapp 4 är mallar för upphandling av programvaror som innebär att programvaran skall stödja den utvecklade standarden FI 2002.
Samtliga rapporter kan laddas ner från hemsidan www.fi2002.com

Exempel på utvecklade kunderbjudanden i hyresboendet (rapport 3/2001)
I projektet har genomförts en kartläggning av hur man i olika organisationer och på olika håll i Sverige hanterar individuella kundönskemål inom ramen för bruksvärdesystemet. I rapporten redovisas exempel på hur man gått till väga för att kunna erbjuda kunderna önskade produkter och/eller önskad service.

Syftet med projektet har dels varit att redovisa exempelsamlingen med goda exempel (Best Practise) och dels att studera hur vanligt det är med utvecklade kunderbjudanden. Lärdomarna av projektet är att det enbart är i begränsad utsträckning som det utvecklats nya kunderbjudanden i hyresrätten. Redovisade exempel har normalt inte fått någon större spridning ens på orten i form av lokal praxis än mindre i landet i övrigt. Bland privata fastighetsägare uppfattas detta bero av att det är de kommunägda företagen som måste ta initiativet. Bostadsbristen är också en viktig förklaringsfaktor.

Miljöledning i fastighetsföretag (rapport 2/1999)
Syftet med projektet har varit att underlätta för fastighetsföretag att införa ett miljöledningssystem som utgår från de internationella standarderna ISO 14001 och EMAS.

I projektet har fyra medlemsföretag utvecklat miljöledningssytem för sina respektive företag. Inriktningen har varit mot att miljöledningssystemen skall vara möjliga att certifiera/registrera.

De lärdomar och erfarenheter som vunnits i projektet har legat till grund för utveckling av en fastighetsanpassad Miljöguide. Detta är ett hjälpmedel som innehåller mallar för alla erforderliga arbetsmoment samt exempel. Med hjälp av Miljöguiden kan fastighetsföretag utveckla sina egna miljöledningssystem.

Kvalitetsutveckling i fastighetsbranschen (rapport 1/1997)
Syftet med projektet har varit att kartlägga kvalitetsarbetet hos fastighetsföretag som ligger långt framme och redovisa dagsläget (1997) när det gäller kvalitetsutveckling i dessa företag. Utifrån kartläggningen redovisas ett antal allmänt tillämpbara och framgångsrika principer för kvalitetsarbete inom fastighetsbranschen. Projektet har också gett underlag för att identifiera önskvärda branschgemensamma utvecklingsprojekt inom området kvalitetsutveckling och -system.